Фатир алып ничек акча эшләргә?

Күчемсез милеккә инвестиция кертү – иң ышанычлы кертемнәрнең берсе, дип саный Homeapp (Хомеапп) агентлыгы экспертлары. 
Аларның сүзләренә караганда, күчемсез милеккә акча кертүнең берничә төп стратегиясе бар: инде булган яки сатып алынган торакны арендага бирү; алып-сату яки алыштыру һәм күчемсез милеккә капитал салу исәбенә акчаны саклап калу, чөнки аның бәясе үсеп кенә бара. Бүген аларның иң киң таралган төре – озак вакытка исәпләнгән арендага биреп акча эшләү.

Үзен акламый
«Позитив Консалтинг» бизнес-планнар эшләү үзәге җитәкчесе Ирек Галләмов әйтүенчә, хәзер күпләр инвестицияне чит илдәге күчемсез милеккә дә кертә. Әмма анысында рисклар күбрәк, ди ул. 

Шул ук вакытта фатирны арендага биреп тору алай ук керемле түгел дип тә ассызыклый. Белгеч моны инфляция һәм рефинанслау (файдалырак шартларда агымдагы кредитны каплау һәм ябу максатында яңа кредит алу) белән бәйләп карый.

– Бер бүлмәле фатирны 6 миллион сумга алып, аңа 1 миллионлык ремонт һәм мебель китә дип алсак, 20 мең сумга арендага биргәндә, чыгымнар 29 елдан соң гына капланачак. Бу очракта арендага биреп, акча эшләү максаты үзен акламый. Әгәр акча югалмасын дип икенчел торактан фатир алып куеп һәм буш тотканчы арендага бирәм дисәгез, бу төр инвестиция үзен акларга да мөмкин. Анда барыбер үзенә күрә бер ремонт һәм җиһазлар була. Аларына акча чыгарырга кирәкми, – ди ул.        

Искегә тисәң исең китәр
Күчемсез милек белән акча эшләүнең икенче юлы – икенчел торактагы фатирны сату максаты белән алу. Икенче төрле ул флиппинг дип атала. Белгечләр әйтүенчә, бер объекттан салынган сумманың ким дигәндә 20 проценты күләмендә керем алырга мөмкин. 

Риелтор Ләйсән Гыйләҗиева сүзләренчә, отышта калыр өчен бу өлкәдә зур тәҗрибәң булу кирәк.
– Кагыйдә буларак, андый фатирлар сатуга чыгып та тормый, ягъни сатыла дигән игъланы куелмый. Бу категория инвесторлар фәкать шул юнәлештә генә эшли. Хәтта шуның белән шөгыльләнә торган агентлыклар да бар. Алар базар бәясеннән түбәнрәк булган объектларны шәһәр буйлап эзлиләр. Ул банкротка чыгар алдында булган кешенең фатиры да, сатып алучыларны кызыктыра алмаган бик начар хәлдәге торак та булырга мөмкин. Боларны үз базалары, үз каналлары аша да таба алар. Шул рәвешле бик арзанлы фатир алып, ремонт ясап саталар. Монда инде ремонт бәясен генә капларга кирәкми, үз кесәңә дә акча керергә тиеш. Шул ук вакытта ремонтны да ничек арзанракка ясап буласын беләләр. Берничә фатир алып, төзелеш материалларын күпләп ташламалы бәядән алырга, арзанлы эшче көчләр табарга мөмкиннәр, – ди ул.       

Тик соңгы елларда, төзелеш материалларына бәяләр артканлыктан, бу төр инвестиция белән шөгыльләнүчеләрнең кимүен дә билгеләп үтте белгеч. 
Акча югалмасын дип аны күчемсез милеккә салып куяр өчен кайсы отышлы: беренчелме яки икенчел торактанмы дигәндә, беренчел торак дип саный.

– Хәзерге вакытта яңа төзелә торган йорттан алу һәрьяклап отышлырак, чөнки әлегә аларга ташламалы ипотека программасы эшли. Аны сатып акча эшлим дисәң дә, беренчел торакны карарга кирәк. Фатир бәяләре артып тора, төзелә башлаганчы квадрат метры бер бәя булса, куллануга тапшырылгач, кыйммәтрәк була. Төзелә башлаганда алып, сафка басканнан соң ремонт ясап сату белән шөгыльләнүчеләр дә күбәйде хәзер. Мондый фатирлар актив сатыла, – ди Ләйсән Гыйлаҗиева. – Әмма фатир арендага бирү максатыннан алынса, бер-ике ел йортның төзелеп беткәнен көтәргә туры киләчәк. Аннары ремонтка акча тотасы була. Шуннан соң гына пассив керем китерә башлый. Бер караганда, арендага бирү өчен икенчел торак алу отышлырак кебек. Сатып аласың да ремонт ясап кеше кертәсең. Тик ул фатирның башта бөтен иске әйберен чыгарасы, сүтеп аласы була. Моның өчен вакыт кирәк һәм ремонтны яллатып эшләтсәң, демонтаж өчен дә акча түлисе була. Боларны истә тотканда, беренчел торактан алу дөресрәк була кебек.  

Сыйфатсыз ремонт арзан
Ремонт ясау белән шөгыльләнүче Эдуард Хәсәнов әйтүенчә, 30 квадрат метрлы фатир-студиягә ремонт ясау 1 миллион сумга төшә, әгәр дә сыйфатлы материаллар белән эшләсәң. Бюджетлы вариант 500-700 мең сум булачак.

– Фатир алып, ремонт ясап сатучылар, минемчә, иң арзанлы материаллар куллана. Аларга эшнең тиз дә эшләнүе кирәк. Үзенә булмагач, сыйфатлы итеп эшләп торасылары килми. Миңа калса, андый ремонт 350-500 мең сумга төшәдер, – ди ул. 
Шул ук вакытта фатир алып, ремонт ясап сату белән шөгыльләнү элегрәк отышлырак иде дигән фикердә. 
– Нигез чокыры стадиясендә алынган фатирны төзелеп беткәч ремонт ясап сату чынлап та акча китерә иде. Фатир бәясе дә арзанрак иде, төзелеш материаллары да. Хәзер исә материаллар кыйммәт, шуның өстенә сыйфатлары да начар, – ди ул.     

Россиядә ремонт бәясе 2023 ел башыннан 10,6 процентка арткан. Мәйданның бер квадрат метрына 8702 сум чыгым туры килә. Өстәвенә, торак никадәр кечерәк булса, аны ремонтлау шул кадәр кыйбатрак. Фатир-студияне ремонтлауга 1 квадрат метр өчен 10148 сум акча сарыф итәргә туры киләчәк. 
Коры төзелеш катнашмалары бәясе барыннан да күбрәк кыйммәтләнгән – 11,5 процентка. Аларның өлешенә ремонт вакытындагы чыгымнарның 26-31 проценты туры килә. Моннан тыш, экспертлар аларга бәяләрнең алга таба үсешен фаразлый.
Яздан шулай ук лак-буяу материаллары (49,2 процентка) һәм сантехника (11,5 процентка) кыйммәтләнгән. Нигездә ремонт бәясенә валюта курсы һәм логистика йогынты ясаган. Мәсәлән, үзебезнең материалларны җитештергәндә барыбер күп санлы чит ил фурнитурасы, җилем һәм шпон кулланыла. Өстәвенә, 2022 елда шулай ук ремонт бәясе 30 процентка арткан булган. Ягъни 2021 елдан яңа фатир милекчеләренә ремонтка акча кимендә 40 процентка кыйбатракка төшә башлаган.