10 иде, хәзер 20: ипотека шартларын катлауландыру нәрсәгә китерәчәк?

Кредит бирү шартларының катлаулануы торак базарына ничек йогынты ясар, аңа бәйле рәвештә бәяләр төшмәсме яки киресенчә артмасмы? Белгечләрдән шул хакта сораштык. 

Утыз – күп
Татарстан риелторлары гильдиясе вице-президенты Андрей Савельев фикеренчә, беренчел минималь кертемне 20 процентка күтәрүдән әллә ни үзгәрмәячәк, чөнки күп кенә банклар болай да 20 процент булуны шарт итеп куйган булган һәм фатир алучылар да гадәттә шуның кадәрле взнос керткән.
– Ә менә 30 процент инде күбрәк, бөтен гаиләнең дә аның кадәр мөмкинлеге булмаячак, – ди ул.

– Димәк, фатирларга ихтыяҗ кимеп, бәяләр төшәчәк?
– Сатып алучылар азаячак, әмма бәя төшәр дип уйламыйм.

– Хәзер торак базарында нинди вазгыять? Ике айлар элек яңа төзелә торган йортлардан фатир алучылар азайды дип сөйләшкән идек. Бу тармакта җанлану сизелмиме?
– Торгынлык чорын узып барабыз. Әмма базар тотрыклыланганчы әле күп вакыт кирәк булачак.

– Бәяләр ничегрәк?
– 2022 елдан төшә башлаган бәяләр туктап калды. Гыйнвар һәм февраль айларына караганда, март белән апрельдә сатып алучылар күбрәк булды. Бердән, бу сезон белән бәйле, икенчедән, бәя төшкәнне көтеп торган халык сатып алырга кереште. Тагын да төшәр дип көтәргә кирәкми, әлегә артмас та, бу бәяләр кимендә сентябрьгә кадәр сакланырга тиеш.   

Аренда бәясе артачак
«Позитив Консалтинг» бизнес-планнар эшләү үзәге җитәкчесе Ирек Галләмов шундый фикердә.
– Халыкның сатып алу мөмкинлеге кими бара. Ә акчалы кешеләр илдән китә. Шуның белән бәйле рәвештә соңгы вакытта финанс консультацияләре алучылар барлыкка килде. Төркиядән билгеле бер суммада торак алсаң, шул илнең гражданлыгын алып була икән. Ипотека шартлары катгыйлангач, торак сатып алучылар кимиячәк, ә аренда бәясе артачак. Яки инде халыкның кесәсенә яраклы итеп арзанлы, түбән сыйфатлы йортлар төзелә башлаячак, – дип фаразлый ул. 
Үзәк Банкның ипотеканың беренчел кертем күләмен арттырудагы максатын исә банктагы капиталны сакларга, инвесторларның акчасын торак инвестициясенә түгел, үзләренә керттерүдә күрә. 

Отышлы ягы да бар
Риелтор Ләйсән Гыйләҗиева әйтүенчә, Үзәк Банк халыкның кредитка батуыннан күптән курка, һәм киләчәктә банкротлыкка чыгучылар күп булмасын өчен, коммерция банкларының эшчәнлеген катгый көйли.
– Монда шул ук субсидияләнгән ипотеканы тыюны, 0,01-1 процентлы ставкаларга карата тискәре мөнәсәбәтен мисал итеп китерергә була. Шуңа күрә коммерция банклары, соңыннан Үзәк банк штрафларына эләкмәс өчен, беренче взнос күләмен күтәрергә карар кылды, – ди ул.

Минималь кертемнең процентын арттыру нәтиҗәсендә халыкка фатир алырга кыенлаша дигән фикердә тора риелтор.
– Шул ук вакытта хәзерге торгынлык чорын кичергән базарга тәэсире зур булыр дип уйламыйм. Торак базарының профессиональ катнашучылары икенчел торактагы шартларны үзгәртергә кирәк дип гел әйтә килә. Ул базарны бераз хәрәкәткә китерер иде. Икенчел торактагы фатирларын сатып, халык яңа төзелә торган йортларга күчәр иде дә,  тик торак базарындагы бәяләрне һәм халыкның керемен күз алдында тотканда, әлегә алар билгесезлек чорында акчасын кертергә ашыкмый, көтәләр. Миңа калса, ярты елга-бер елга яңа төзелә торган йортларга кагылышлы ипотека программалары белән  манипуляцияләүне туктатырга кирәк. Шуның белән табигый шартларда ул тотрыкланыр да иде. Ә ипотека шартларын гел үзгәртеп тору халыкта ышанычсызлык кына уята. Алар хакимият ягыннан да, торак төзүчеләр ягыннан да нәрсә көтәргә белми һәм һаман көтеп карыйк дип ашыкмый торалар, – Ләйсән. 

Беренчел кертемнең күләмен арттыруның яхшы ягын да әйтте ул. Димәк, түли торган өлеше азрак булачак.
– Шунысы да бар – фатир бик ошаса яки кирәк булса, кешеләр һәрвакыт өстәмә бюджет табарга әзер. Статистика күрсәтүенчә, еш кына фатирны алар планлаштырган суммадан бераз кыйммәтрәккә сатып ала. Ә хәзерге бәяләр буенча фатир сатып ала алмаган кешеләр өчен беренче взносның артуы берничек тә тәэсир итмәячәк, – ди белгеч. 

Бәяләр төшкән
ДОМ.РФ аналитиклары исә 2023 елның беренче кварталында торак төзелеше базарында җанлану күзәтелә дип билгеләп үтә. Аларның мәгълүматлары буенча, елның беренче өч аенда төзүчеләрнең дә, күчемсез милек сатып алучыларның да активлыгы арткан, дип яза “Российская газета”.

Һәм икенчесе, шул ук аналитиклар сүзенчә – 2016 елдан бирле беренче тапкыр яңа төзелешләргә бәяләр төшә башлаган. Ул “төзүчедән ташламалы ипотека”ның ябылуы белән бәйле (ипотека ставкалары нульгә якын булганда торак бәясе 20-30 процентка артыграк булырга мөмкин). Төзелешнең үзкыйммәте үзгәрмәгән диярлек. Монолит йортлар төзүнең бераз кыйммәтләнүе арматура бәяләренең күтәрелүенә бәйле.

Дом.РФ дәүләт компаниясе генереаль директоры Виталий Мутко да торак базары тотрыклыланды дип саный. Соңгы еллардагы күрсәткечләрне караганда, быелгы апрель иң уңышлысы булган – 150 мең кредит бирелгән. Узган ел белән чагыштырганда үсеш өч тапкырга арткан. 

Соңгы вакытта икенчел торакка да ташламалы ипотека кертү турында сөйли башладылар. Виталий Мутко “Российская газета”га белдергәнчә, билгеле бер карарлар кабул ителә. “Вторичка” өчен ташламалы ипотекадан, мәсәлән, моношәһәрләрдә (СССР вакытында бер җитештерүче предприятие тирәсендә барлыкка килгән шәһәрләр – Авт.) файдаланырга мөмкин. Мондый ярдәм чарасы Ерак Көнчыгышта, торак төзелмәгән төбәкләрдә карала. Без моны карыйбыз. Әгәр дә ташламалы ипотеканы икенчел базарга тулысынча таратсак, ихтыяҗ шушы тармакка күчеп, бәяләр артуга китерәчәк. Нәкъ менә шундый эффект яңа төзелә торган йортларга ташламалы ипотека эшләтеп җибәргәндә булды, өч ел эчендә бәяләр 70 процентка артты. Әмма икенче яктан, бәяләр соңрак балансланды, без яңа проектларның кабат эшләп китүен, төзелә торган торакның тотрыклы күләмен күзәтәбез. Ерак Көнчыгышта да шулай булды, анда "Ерак Көнчыгыш ипотекасы"н эшли башлагач, бәяләр 30-40 процентка артты, әмма шул ук вакытта торак төзелеше дә ике тапкыр күбәйде. Моның белән бик сак булырга кирәк. Әлегә бу фикер алышу дәрәҗәсендә, әзер карарлар юк. Гражданнарның аерым категорияләре, аерым төбәкләр өчен ниндидер адреслы чаралар булырга мөмкин”, – дигән ул.