Акча алмашынудан куркып, ипотекага фатир алып калу дөресме?

Әмма фатир бәяләре хәзер, үзегез беләсез, космик тизлектә үсеп бара. Соңгы ел ярымда илдә торак бәясе алдагы җиде елга караганда да күбрәккә арткан! 2013 елдан 2020 елга кадәр квадрат метр бәясе 33 процентка арткан булса, пандемия башлангач – 39 процентка.

Бу узган елның апрелендә игълан ителгән ташламалы ипотека белән дә бәйле. Аның ярдәмендә яңа йортта фатирны 6,5 процентка кадәрге ставка белән алып була иде. Моннан тыш төзелеш материалларына да бәяләр күтәрелде. Әле инфляцияне дә истә тотарга кирәк. Үзәк Банк быел алтынчы тапкыр төп ставканы күтәрергә мәҗбүр булды. Әле тагын арттырырга җыена дигән хәбәрләр бар. Шуның белән ипотека да кыйммәтләнеп бара. Инфляция һәм торакка бәяләр коточкыч зур тизлектә үсә.

Акча югалтудан куркалар
Кесәдәге еллар буе җыйган азмы-күпме акчаны да югалтасы килми. Фатир алсаң, бу акчага аның берничә квадрат метрына гына ия була аласың. Димәк, ипотека рәсмиләштерәсе була. Ә кирәкме икән соң бу кабалага төшү? Бер яки бер ярым тапкырга артык түләнгән сумманы истә тоткан хәлдә дә аның бәясе егерме-ун елдан инфляцияне куып җитә алырмы һәм хуҗасына керем китерерме? Финанс һәм хокук белгече Ләйсән Халикова белән без шул сорауларга җавап эзләдек.  
Белгеч әйтүенчә, Яңа ел якынлашкан вакытта фатирлар базарында чынлап та ажиотаж барлыкка килә. Халык акчасын югалтудан курка.

– Әлеге ажиотаж үзе үк фатирларның бәясе артуга китерә. Ипотекага фатир алыргамы дигәндә, мин кешеләрне ике категориягә бүлеп карыйм. Беренчеләренең яшәр урыны да, фатир алырга кулында акчасы да юк. Бердәнбер юл – ипотека рәсмиләштерү. Әлбәттә, мин ипотекага алу ягында түгел, чөнки фатир бәясен бер яки аннан да күбрәк тапкырга арттырып түлисе була. Ипотека алганда күпләр процентларны санап карамый. Айлык түләүне күргәч, якынча аны түләп бара аласын белә дә ризалаша. Аннары шактый еллар түләгәч, шаккаталар: түли дә түли, әмма әле проценты гына түләнгән икән. Чынлыкта фатир өчен күпме акчасы чыгасын кат-кат исәпләп караса, ипотека алучыларның саны азрак булыр иде. Аннары бер генә банк белән чикләнмәгез. Банклар тәкъдим итә торган процентлар белән кызыксынырга кирәк. Интернетта махсус калькулятор да бар. Килешү төзегәнче, шуның белән исәпләп карагыз.
Пандемиягә кадәр фатир алып калучылар отты дияргә була.  Ташламалы ипотека ставкалары түбән иде. Түбән процентлы ипотека әле ул үзен аклый да ала. Тик шулай да яшәргә урыны булмаган кешегә ипотека алудан башка чара юк. Күпмедер ел түләгәннән соң, рефинанслау, ягъни кредитны икенче банктан алып түләү актуаль. Шул ук яки башка банк кимрәк процент тәкъдим итсә, бу юлны сайлый аласыз. Моның белән процент ставкасын киметү мөмкинлеге бар.

– Ипотеканы алдан түләп бетерү дигән нәрсә дә бар. Ул чынлап та отышлымы?
– Ике төрле түләү була: аннуитетлы һәм дифференциацияле. Аннуитет түләү вакытында сумма ипотека түләнәсе елларга бертигез бүленеп салына. Ай саен бер үк сумма түләп барырга тиешсең. Монда инде башта күпчелек процентларны түлисез. 10 меңнең якынча 9 меңе процент акчасы, 1 меңе – кредитның төп өлеше. 15 ел түләп барганнан соң, кредитны алданрак ябарга уйласагыз, берни отмыйсыз. Чөнки процент өлешен түләп бетергән буласыз.
Безнең өчен дифференциациялесе уңайлырак дип әйтергә була. Тик аны барлык банклар да тәкъдим итми һәм бөтен кешегә дә түгел. Түләү сәләтен, керемен карагач кына кемгә биреп буласын хәл итәләр. Бу рәвешле түләү булганда, баштагы елларда күбрәк сумма түләп, азакка таба кимүгә бара. Уңай ягы – төп өлеше белән бергә процент өлешен дә түлисең. Бурычның төп өлеше әзрәк булган саен, процент та азрак исәпләнә. Тик шуны истә тотарга: беренче айларда түләү югары була. Көчегезгә ышансагыз, моны сайларга киңәш итәм.

– Ипотекага фатир алучыларны ике төркемгә бүләм дидегез, икенчеләре кемнәр?
– Алары ипотеканы керем алу өчен рәсмиләштерүчеләр. Әмма хәзерге процент ставкалары һәм инфляцияне күз алдында тотканда, җиде кат уйларга киңәш итәр идем. Бердән, фатирның бәясен бер тапкырга күбрәк түлисе була. Аннары акчаны инфляция ашап бара. Инфляциягә кайбер кешеләр игътибар да итми. Рәсми сайтлар аны уртача 5-6 процент дип күрсәтә. Ә чынында ул 15-20 процентка тиң. Аннары ипотекага алынган фатирны яңартып торырга кирәк. Мебелен алыштырасы, күршеләр су бастырса, ремонты кирәк. Сантехникасы искерә. Бер караганда, болар вак әйбер кебек. Сатып ала башласаң, чыгымнары сиздерә. Кемнеңдер фатирны аена 20 мең сумга арендага биреп торам дигәнен ишетеп, шуны 12 айга тапкырлап карыйлар да елына күпме керем килә икән дип, ипотекага фатир алырга кызыга башлыйлар. Чынлыкта ипотека проценты капланамы, инфляцияне куып җитәме дип ныклап уйлый башласаң, ул миңа кирәкме соң дигән сорау да туарга мөмкин. Акча эшләү нияте белән ипотекага фатир алу һәр очракта да үзен акламый.

Акча җыеп фатир алып буламы?

– Ипотекага алмыйча, фатирга акчаны җыеп кына булмыймы һәм аны ничә ел җыярга кирәк булыр иде икән?
– Акчаны җыеп була анысы, әмма ничә ел дигәне сорау тудыра. Фатир 5 млн сум тора дип исәпләсәк, ун елдан ул 6-7 млн торырга мөмкин. Акчаны бердән күбрәк эшләргә кирәк, икенчедән, инфляция дигән нәрсә бар. Ул акчаны ашамасын өчен, һәр елны керемеңне 15-20 процентка арттырып барырга тиешсең. Аннары керем белән чыгымнарны контрольдә тота белергә кирәк. Акчаны кирәкмәгән нәрсәгә тоту гадәте бар бездә. Яшь буын артыгын көчәнеп эшләргә дә теләми бит әле. Кыскасы, чыгымнарны киметү, керемнәрне арттыру турында уйлыйсы була. Аннары гына максат куя аласыз.      

– Ипотека рәсмиләштергәнче, башта фатир сайларга кирәк. Аны алганда нәрсәләргә игътибар итәргә киңәш итәсез?
– Икенчел торактан алганда, фатир хуҗасының бурычлары бармы икәнен белеп тору зарур. Соңгы вакытта күпләр үзләрен банкрот дип игълан итә. Алар арасында чынлап та авыр хәлдә калганнары бар. Әмма намуссызлары да очрый. Алар бурычка кредит җыя да, аннары үзен банкрот дип игълан итә. Бу кешенең фатирын ала калсагыз, берничә елдан сездән аны тартып та алырга мөмкиннәр. Шуннан инде суд юлында йөрисе була. Фатирны сатып алганчы, сатучының юридик “чисталыгын” тикшерергә киңәш итәм. Моны суд приставлары сайтыннан тикшертеп була. Минем танышым кулдан машина сатып алган иде. Машинаның хуҗасы үзен банкорт дип игълан иткән, аның соңгы еллардагы сату-алуларын тикшергәннәр һәм машинасын сатканы билгеле булган. Хәзер ул машинаны алырга телиләр, танышыма акча түләп, юристка мөрәҗәгать итәргә туры килде. Бер дә уйламаган чыгымнар һәм мәшәкать инде бу.   
Бәяләргә килгәндә, икенчел торак бәяләре шул тирәдә торыр дип уйлыйм. Болай да артты алар. Фатирны яңа йорттан алсагыз әйбәтрәк. Әмма Яңа елдан соң аңа бәяләр тагын да артырга мөмкин.
Инвестиция максатыннан фатирны яңа төзелә генә башлаган йорттан алу отышлы. Аны төзеп бетереп тапшырганчы, бәяләре күпкә арта. Син аны сатып, керемгә дә ия буласың. Тик монда да төзүче компаниянең ышанычлысын сайларга кирәк.

Алданмагыз!
– Инвестиция дигәннән, бу сүз соңгы вакытта популярлашып китте. Акцияләр сатып алалар да үзләрен инвестор дип атыйлар. Әмма фонд базарына профессионалларның киңәшләреннән башка үзеңә генә керергә кирәкми. Бу өлкәдә бернәрсә дә белмисез, аңламыйсыз икән, күршең яки туганың әйткәнгә генә акцияләр алырга кызыкмагыз. Финанс пирамидалары язмышы моны раслады да инде.
Финанс белгечләре акчаны берничә кәрҗингә бүләргә киңәш итә. Бөтен булган йомырканы бер кәрҗингә салырга кирәкми дигән кебек, акчаны да төрле җиргә урнаштырыгыз. Бер өлешен банкка салыгыз, бер өлешен төзелеш өлкәсенә тотыгыз. Калган өлешен фонд базарына. Анда да яхшы акча эшләү мөмкинлеге бар.
Зур процентлар вәгъдә итә торган намуссыз финанс компанияләре дә җитәрлек хәзер. Алар көненә 1 процент тәкъдим итә. Акча эшләү мөмкинлеге бар дип, бу компанияләргә кызыкмаска киңәш итәм. 80-90 процент очракта аны финанс пирамидалары дип әйтергә була.

– Киләсе елдан яңа үрнәктәге акча купюралары керә башлаячак. Кемдер моны иң эре акча реформасы дип атый. Реформа дигән сүз дә куркыта бит безне...
– Моннан шикләнергә дә, куркырга да кирәкми. Аны акча реформасы дип тә әйтмәс идем. Яңа купюраларга күчкәч, иске акчаларны алыштырганда күпме акча барлыгын контрольдә тотарлар дигән шик кенә булса инде. Акчаның бәясе югала дип курыккан кешегә финанс мендәрен өч-дүрт кәрҗингә бүләргә киңәш итәм. Бер өлешен сумнарда, бер өлешен долларда һәм калганын еврода яки башка үзегез теләгән валюталарда сакларга. Шунысын әйтергә кирәк: сумнар белән чагыштырганда, долларның инфляциясе – 3 процент. Чынбарлыкта да, рәсми формада да.